英國置業及裝修之分享 - 置業篇

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英國置業及裝修之分享 - 置業篇 (一)

以下只係一些置業既分享，俾大家可以明白一下，冇咩係絕對或啱唔啱。由於太多野想講我大概分幾次分享以免一篇文水蛇春咁長。

*置業原因*

1) 黎英國開頭我地都係選擇租樓。但係住左一輪 諗落都係唔想幫人供樓就選擇自己置業。

2) 另外一個主要原因就係租金沒有下調跡象，最少一些鄰近有 outstanding / good 學校既房屋或apartment 租金越搶越高。

3) 難頂既業主/agent 或苛刻租約。我地一開始租就發現有唔同 defects，最後要等約四，五個月先修理同埋唔係全部都修理好。又俾我唔覺意知道業主同agent 中間嘅對話，話好多嘢唔想整唔想拾。但係唔知點解最後又黎修理， 可能我嘈佢嘈到爆掛，因為心諗一年租金你就袋左但就得咁既水準？! 我方法就係每隔一個禮拜嘈個 agent 一次。

*由睇樓至 offer accepted 階段*

1) 一開始緊係睇樓。咁就先先應該選擇以甚麼地點、屋或公寓等去睇喇。有小朋友既就冇計要以學校為睇樓中心，因為英國中小學係派位制度，除非私校或要考既。所以係一啲網站如 rightmove 等 filter 得黎啱既都唔係咁多。

當然大家可以以租屋附近開始睇起會比較易。

2) 當大家開始約睇樓就要同唔同 agent 吹水，有啲 agent 都 ok，你問佢間樓值唔值佢都似用心答你不過信不信要衡量下喇。有啲 agent 隔幾日又催下問你有冇心水呀，都幾 chur 。有啲 agent 會叫你揾佢地御用律師幫你先做資金審查方便 agent 同賣家商討。大家唔使理佢地亦唔好俾錢依啲服務。記住到你有 offer accepted 你有自己個律師佢會幫你做依啲資金審查，你個律師費係包埋依啲服務。

大家睇樓要多發問，因為大部份 agent 會用 「 心 」估下你想唔想買而決定幫唔幫你出價。不過99%賣家係以價高者得，唔通睇下係咪靚仔靚女咩，你同賣家又冇見過面就只可以用出價黎作選擇基制喇。

留意睇樓時最少留意牆身及角落有冇發霉，如果係屋就不妨到上層開下水喉睇下水力好唔好。其他例如 double glazed 窗有冇死，傢俬留唔留，油漆等。以上既野都會係你第日入屋後拾漏既一部份。

3) 睇啱後你或妳同另一半就要出價競投。唔係講得誇張，熱門既盤閒閒地四五個準買家出價，通常仲要星期六睇完星期一就要出價。我係講尤其有好好條件既樓個 agent 都要你地一兩日就要出 offer chur 到爆。基本上都冇可能再睇多次。當然有人一睇完就出 offer 啦。

出價時大家大膽啲及面皮厚啲可以調返轉 chur 下啲 agent 問下佢有幾多個客睇、有幾多個出咗 offer 等等。依啲都可以做你既 offer 指標。如果你面皮再厚啲(我係)，就問 agent 暫時最高係幾多，不過大部份都唔答既，但係你可能用唔同既表達方法去問下，可能可以有少少頭緒。

我地試過有幾間心水出過 offers，可能係鄰近學校網，所有要係比面價高先有回覆。

4) 如果你夠幸運 agent 會揾返你話 vendor accepted 左你既 offer。但如果唔係 agent 一係話 offer 價太遠喇 bye bye 又或者同你講你排第幾。睇下自己心水係咪好想追價，如果你係後者，好既 agent 會同你講要最少要多幾多等。我唔知佢地咁講係唔係合法不過如果我係賣家我唔會嫌錢腥，同埋個 agent 都係睇佣金既，你明啦。記住買家一毛都唔使俾個agent ，如果有人或中介收你既費用你就小心喇。

都係嗰句，睇下間屋係咪你既心水。要追定等下一個盤真係難分難解。我地就係後者追價先有 offer accepted 。現實係現在英國買樓就係咁。

5) offer accepted 後都唔好咁老定，英國同香港唔同， 唔使簽 provisional agreement 其本上依一刻雙方都冇乜話必賣必買。賣家隨時可以 reject 你個 offer 推倒重來。我地都試過就算你開始揾律師交換左律師名， 賣家都照可以 reject 你。亦有聽過到 exchange contract 前推倒重來。

所以英國買樓係睇你或妳既彩數。

英國置業及裝修之分享 - 置業篇㈡

上回講到 offer accepted 後大家唔可以太老定，賣方 vendor 可以隨時推翻，無他嘅以我個人愚見都係錢作怪又或者佢都俾上家甩底 (有chain)。

1) offer accepted 

首先恭喜你，你要收到你個 agent 發出既 sales memo。Sales memo 其實冇乜法律效用，因為 vendor 都係可以推翻，不過有依張野好過冇。入面大概有你買賣地址，價錢及 agent 甚麼時候會把依個盤下架等。下架好重要，可以避免仲有潛在買家出現。

2) 律師

到呢一刻就快啲快啲去格價揾律師。我同大家一樣冇相熟律師就要自己格價，問下朋友等等。有律師就可以開始所有法律程序。

搵律師最緊要係個律師服務質素，反應快，如果可以講自己語言最好啦。英國買樓最驚拖拖拉拉搞成半年，所以律師嘅效率好重要。另外當然係價錢，有陣時 quote 番黎啲特別平都唔知係咪。

講到效率我通常會試下問律師買賣過程等問題，睇下你個律師點答比較一下睇下邊個合理啲。同埋睇下佢哋覆你電郵或者電話快唔快黎測試下效率。好多律師都係個掛名，所有問題都推畀助手，睇下大家介唔介意。 我亦 quote 過有啲其實唔係律師既代表同你接冾(即係所謂既香港師爺?!)，大家要問清楚對家既身份同埋同你做文件過程邊個同你接冾，之後文章會解釋點解依點咁重要。

我揾嗰個律師係自己由頭跟到尾，只有少少文件來往係 assistant 幫忙。

搵咗律師就盡快把所有文件交畀律師，最重要係你嘅資金來源、bank statements 、住址及身份證明等等。 呢一部之後你就開始交畀律師同對方律師溝通喇。

以我所知，曾經喺香港買過樓 ，無論仲有冇持有都已經唔算首次置業。另外你使唔使俾non UK resident tax 係由你到埗英國開始計180天為算，過左就唔使俾，不過俾左之後住滿就可以申請退回。

3) Survey

同香港唔同，英國買樓大部分都要搵 surveyor 因為好多係百年舊樓，除非你間屋係新新新新屋或者係極新公寓 apartment 。

揾 surveyor 睇下價錢，服務涵蓋範疇，另外亦都要睇佢 timetable ，有 surveyor 要排長隊先可以排到期。

做 survey 有 level 2 / level 3 基本上 level 2 已經可以滿足到買賣樓宇嘅要求。大家可以上網search下 level 2 同 level 3 嘅分別。我自己就用咗 level 3 因為係佰年舊屋。

記得同你個律師溝通下喺咩時候做 survey 係最好 。我個律師就建議我唔好即刻去做 survey，等佢同對方律師進行咗一定程序寄文件交換之後先至做，以防賣方突然甩底，你連 survey 嘅費用都蝕埋。Surveyor 收費後大部分情況係冇得退。

大家不妨問你 surveyor 佢有冇 sample report 畀你參考下。 做 survey 無非都係睇下間屋有冇結構問題、有冇僭建、有冇其他潛在問題，仲有冇日本虎杖 Japanese knotweed 等等。 大家要有心理準備如果真係有結構問題或者日本虎杖好大機會要放棄喇。

其他牆身裂紋、門窗新舊等等，佢哋都會照寫。所以我唔會有甚麼 surprise 佢會寫你間屋依度有問題嗰度有問題。

你份 surveyor report 要俾律師過目。理論上佢都要睇下有冇潛在問題 ，所以較早時我建議大家搵個律師可以直接處理你嘅問題會最好，如果係師爺仔或者 assistant ，佢嘅答案都唔知可唔可以作準。你亦可以俾你個 agent 睇聽下份 report，睇佢地點 interpret 份野。但係佢哋唔會倒自己米既! 

所以除非大鑊野，你只可以接受份 report 即 all or nothing。

提提大家，你可以買個防對家甩底 home buyers costs insurance 既保險以防萬一，去 comparethemarket , confuded.com 等找找。我地第一次 offer accepted 但之後俾 vendor 甩底嗰次冇買到!

今日都好大篇文，下次講埋 local search、資金審查、deposit、completion 安排分享。

英國置業及裝修之分享 - 置業篇㈢

今次講埋 local search，資金審查，exchange contract，deposit，completion day，法律文件。 比較多嘢講文章會長一啲唔好意思。

上回提到做 survey ，大家做 survey 可以到現場觀摩(監察)下。我就冇跟著因為唔想阻礙 surveyor 做嘢。仲有 survey 既結果大部情況都好難用黎再議價，除非你企得極硬。不過小心會被賣方甩底。即係大部分情況你都係 as is 硬食。

1) Local search 

開頭聽到 local search 一項真係一頭霧水唔知佢做乜黎。仲以為係香港嘅 land search 證明業權？？？ 但原來 local search 都好有用，可以知道你屋企嘅污水渠食水渠點走位、附近有冇發電站風力發電站等又或者火車站等等嘅建設、亦可以知道你所在嘅土地係填土得出定係其他岩石層等。 始終英國買樓係買塊地 freehold，同香港買樓唔同 leasehold，所以依個 local search 都好重要。

我個 local search report 話個地'唔隱陣，。原來方原一英里都係同一種土地，我地心儀既學校就係位於同一種土地上。咁冇計啦，你只可以接受個結果又或者放棄間屋。最後我地當然接受左。

做 local search 差唔多要兩個禮拜，需要另外收費， 屬於買賣法律程序一部份。記得同你律師溝通佢應會知甚麼時候可以做，我地做完依個就差唔多傾 exchange contract 同 completion day 安排。

2) 資金審查

開頭我都好驚資金審查，因為我啲嘢好混亂。但原來只要跟著律師嘅建議，遞交所需要嘅 文件，稅單，英國或香港銀行月結單等等就可以。如果主要資金是從香港賣樓得來就要提供埋香港律師行發出賣樓證明。

英國律師主要都係想 match 條數，即現在資金支出 = 過往資金收入。所以以我見到，律師要睇既係你現在所需要既資金是在哪裡，它們是怎樣獲得的，甚麼時候獲得的等等。

資金是講現在既屋價 e.g. £700k 及加所需要既政府印花税、雜費等，一共所需要的資金它們的來源是怎樣。而唔係你嘅所有存款投資嘅資金審查，當然你嘅月結單係會見到你其他資產及投資啦。如果有部分資金係由另一半提供，你就要提供埋另一半既月結單等資料。

依個資金審查須要你極大配合，所以最好你同你律師溝通清楚需要甚麼文件因為每個個案都有分別。

3) Exchange contract 

顧名思義 exchange contract 就係 exchange 雙方各自在見證下簽好嘅合約，當然係透過你嘅律師啦唔係你自己 exchange。

通常你個律師會同你預先溝通好邊一日要exchange contract，當日你律師就會發一個電郵問你係咪 exchange，你就要回覆係。咁佢就會 進行 contract exchange。呢個日子好重要，因為當 contract exchanged 後，大家就算係必買必賣啦 ，除非有極大原因。

你個律師會發一個 contract exchanged 嘅confirmation。恭喜晒。

4) Deposit 同 Completion Day

過咗 contract exchanged 後，基本上你而家只係等幾時過錢幾時攞鎖匙。呢個時候你律師應該會問你有冇一個意向 completion date。佢會用呢個意向 completion date 同對家律師溝通，搵出一個大家同意嘅 completion date。你個 agent 都會插咀幫忙 push 下。

到雙方搵到一個同意嘅 completion date，咁亦都代表咗嗰一日就係你(準業主)收鎖匙嘅日，亦都代表咗你要咩時候要畀個 10% deposit。通常係 completion date 前一至兩個禮拜內。

咁大筆資金你只可以去銀行分行過數，記住要你嘅律師出一封律師信，去銀行搵職員話畀佢聽係用嚟買樓就得㗎喇。大筆資金梗係 stakehold 喺律師行嘅戶口啦，所以如果你個律師係比較有名，銀行都明白唔會問長問短。無論係 deposit 或者最後嗰一筆資金通常都可以即日過到數。不過你要小心啲如果你真係 missed 咗 completion date 當日過尾數嘅話，根據我嘅律師話你係會被罰錢嘅。

Completion day 早上記得同你律師確認你嘅資金甚麼時候到咗對方(賣家)個袋嗰度。到咗之後你就可以起 agent 度攞鎖匙啦。如果資金過數一切順利通常你喺晏晝兩點左右就可以攞鎖匙喇，恭喜恭喜

5) 法律文件

成個法律程序上有幾個文件你哋一定要記住:

- Contract

- TR1 Title Registration*

- Official copy of your Title*

- Title Plan*

- SDLT Submission Receipt

- Land Transaction Return

- Statement of Account

有星星嘅就係證明你就係業權人同埋物業所在地。